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土地出让中串通竞买,会有什么后果

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  浙江在线9月21日讯(浙江在线记者印梦怡)今年杭州的土地市场,热度有目共睹。

  但凡推出涉宅地块,竞争都十分激烈。即便地价不低,众多房企连番较量之下,突破70%溢价上限,血拼自持比例也是常态。

  不过,也有多宗宅地成交“爆冷”。有关部门向记者透露:“经调查,其中一块地涉嫌‘串通竞买’。”

  有关部门也希望以此警醒开发商,土地招拍挂中的“串通竞买”行为会造成国有资产流失,且往往数额巨大,这种行为十分恶劣,后果也会很严重。

  地价高企,担忧风险

  有房企合作拿地甚至串通竞买

  土地对于房企而言,是必不可缺的生产资料。拿不到地,整个团队无以为继,也会影响行业排名和地位。

  然而,杭州的土地市场竞争极为激烈,溢价70%且部分自持已成常态。一些地块的楼面价已经超过周边二手房的房价。尽管房企对杭州发展前景看好,但过高的地价,以及长期调控的风险,令这些土地市场上的“胜出者”未必包赚不赔。

  “根源在于地价已经越拍越高,但是谁也不能断定后续市场是否还会继续攀高,高价拿地的风险并不小。当资金越缩越紧,或是政策继续加码,转折可能说来就来。”一位业内人士认为。

  事实上,“高价地”的风险,不少经历过楼市周期的房企早已吃过苦头。

  于是,通过房企之间的合作入股,共担风险共享收益,成为近两年的常态。很多楼盘,仅从案名上,你就可以发现有两家房企合作,而实际入股的可能更多。

  相比合作,“串通竞买”的利益更大。如果能在竞拍环节,通过“串通”实现低溢价成交,就大大节省了地价成本,日后可以获得更大的利润,在面对楼市调整时,也更加从容。

  一位房企投资部人士告诉记者:“几家单位合作‘串标’,其实一直存在。开发商之间本身就有一个圈子,把股权提前商量好,稍微在底价基础上抬一抬价,技术上讲难度并不大。”

  “不过有几个前提,首先是报名单位不多。如果是杭州主城区土拍,一宗地块的报名单位动辄20多家,那么就无从‘串通’;但若报名单位仅五六家,可操作性就极大。其次,就是这块地本身起拍价较高。如果起拍价很低,就会吸引更多的单位参加竞拍,想几家‘串通’成功就很难。”他说。

  业内人士透露

  房企如何串通竞买

  那么,这些房企究竟如何串通?记者在采访中了解到,手段实际并不少。

  由于现阶段土地出让仍实行现场竞价方式,房企需要到土地交易中心进行现场报名,这就给了不少房企蹲点以了解竞拍对手的机会。

  那么,碰到报名单位不多的地块,一种串通方法是传统的君子协定,开发商之间已有默契,提前把股权口头协商好。

  除了君子协定,也有事先签书面协议的“串通”。“除非房企之间已经很有默契,所以签订书面形式的合作协议也很正常,但是为了风险起见,签协议虽在拍地前,但协议上会填写拍地后的时间,因此无从追查,而且通常协议的存放也会非常保密,比如一个人负责存放地点,另一个负责保险柜密码。”

  若参拍单位较多,对于其他报名单位,企图“串通”的单位会采取多种手段进行劝退。

  据业内人士透露:“不排除给钱,但基本不会用这一方式劝退。要么当作欠一次人情,在下次竞拍中相让;要么就是一些全国性房企,以其他城市的利益作为交换。去年,就有一家全国性房企,在拍地前劝退了至少十家竞争对手。”

  还有一种,“例如进入现场竞价,拉锯中戛然而止,那么很有可能是其中一家单位领导给另一家打了招呼,达成私下协议了。”

  虽然一般情况下“串通竞买”很难被查实,但并不意味着“串通”的开发商可以高枕无忧。被参与这一过程的人士举报是一大风险,譬如有哪家开发商因谈不拢,或者有人因离职而心生嫌隙等,就有向有关部门举报的可能。

  串通竞买造成国有资产流失

  可追究赔偿责任

  相关职能部门人士告诉记者,土地招拍挂中的“串通竞买”行为,无疑将造成国有资产流失,且数额巨大,往往以亿为单位,这种行为十分恶劣。

  那么,究竟要怎么定性这一行为?根据刑法第二百二十三条规定,串标罪是指投标人相互串通投标报价,损害招标人或者其他投标人利益,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”

  但是,杭州六和律师事务所的胡增冬律师解释:“构成串标罪的前提,是国有土地使用权以‘招标’的形式出现,但《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》里,明确界定招标、拍卖、挂牌为三种不同的出让国有土地使用权的方式,三者运行的法律依据、原则、范围、程序和法律责任等皆不相同。因此,土地市场的串通竞买行为,不能以串标罪去追究刑事责任,属于行政违法,只能行政处罚。”

  不过,相关职能部门人士表示:“对于土地出让中的‘串标’行为,可以参考国土部39号令的规定,省国土厅也有相关公开意见。”

  记者从浙江省人民政府网站上看到,《浙江省国土资源厅关于土地出让过程中恶意串标行为处理的答复意见》(浙土资厅函〔2013〕602号),明确表示:“对建设用地使用权出让过程中出现恶意串通等非法手段中标或者竞得的,应当依据有关法律法规规章等规定严肃处理。确定中标、竞得结果无效;对造成损失的,应当依法追究赔偿责任。”

  此外,国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)第3条“严格执行招拍挂出让制度和操作程序,规范房地产用地出让行为”中的第2款规定:“市、县国土资源主管部门要严格竞买人资格审查……在违法违规违约行为查处整改到位前,企业及其控股股东不得参加土地竞买。”

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